Недвижимость в Испании/Индивидуальное строительство в Испании

Индивидуальное строительство в Испании

_RHP0135-3

 Сколько стоит построить дом в Испании?

Это вопрос, который часто задают наши клиенты.  Как правило, индивидуальное строительство обычно выходит дешевле, чем покупка готового дома, но и связано оно с определенными условиями, которые не всегда учитываются изначально.

Строительство дома можно разделить на несколько этапов, среди которых один из самых важных– это поиск участка. Не секрет, что строительный бум на Коста Бланке за последние два года,  существенно уменьшил количество свободных, а главное, привлекательных участков под индивидуальное строительство. Поэтому , первое, с чем вы можете столкнуться  - это наличие хорошего участка по привлекательной цене.  Часто, в популярных районах,  где уже довольно плотная застройка, будущие владельцы  нового дома  ищут старые дома, которые планируют снести и построить новый.  Такой вариант используется часто, но у него есть свои недостатки, главный из которых это удорожание проекта за счет стоимости  сноса старого дома.. А пока, вернемся к нашему перовому этапу – и так, вам повезло и вы нашли хороший участок по привлекательной цене. 
Теперь вам надо внести за него резерв (как правило от 3 до 6 тыс евро)  и приступать к процедуре покупки и оформления (которая, как правило, занимает от одного до двух месяцев)

Покупка земли и оформление.

Один из главных вопросов на этом этапе - можно ли получить кредит на строительство и покупку земли?

Земельный участок вы обязаны покупать сами, кредит на него не выдается испанскими банками, а вот как застройщик и учитывая, что это ваш первый опыт, вы можете получить до 50% от заявленной сметы на строительство под кредит от 3,5% годовых.

Если вы панируете, что это будет ваш первый опыт по строительству в Испании, но вы планируете его продолжить, то мы советуем вам открыть  Общество с ограниченной ответственностью Sociedad Limitada (сокращенно SL, по-нашему —ООО).  Это пригодится вам для возврата в дальнейшем НДС (21%)  и за покупку участка и привлечение услуг  подрядчика (строительной компании).

Здесь мы хотели бы обратить ваше внимание на два очень важный пункта:

1 Составляя для себя приблизительную смету расходов на постройку вашего дома, учитывайте, что покупка земельного участка крупная статья расхода и часто она достигает от  30% до 40 %  бюджета на строительство дома.

2. Еще один очень  важный момент: как только вы выбрали участок для покупки, обратитесь в Городской совет (Ayuntamiento) муниципалитета и запросите информацию о том, разрешена ли застройка на данном участке, и каковы максимальные размеры дома , который  можно здесь построить (площадь и высота). Также участок следует проверить на наличие обременений, которые должны быть указаны в выписке из регистра частной собственности (nota simple).

Архитектор.  Лицензия на строительство.

Итак, вы уже выбрали и оформили участок и готовы начать строительство, но, для этого вам будет нужна строительная лицензия, для получения которой необходим проект дома. Для этого вам понадобятся услуги архитектора, который должен разработать проект, утвердить его в коллегии архитекторов, внести в  него изменения при необходимости и получить  лицензию на строительство, а по его окончании – на первое заселение. Гонорар архитектора составляет от 5 до 10% от проектной стоимости. Ожидание выдачи лицензии на строительство в среднем занимает от 6 месяцев  до одного года. Лицензия на строительство платная - вас обяжут  заплатить от 2 до 4% от ожидаемой стоимости дома ( в зависимости от региона) , которую рассчитают по специальным формулам и коэффициентам

Одна из задач архитектора - это проведение перед началом строительства топографического  и геотехнического  мониторинга участка. Первый обойдется в €250 − €400, а второй – в €650 − €800.

После получения долгожданной лицензии настает время   подробной проектно-сметной документации. То есть вам  нужен к этому моменту не предварительный, а доскональный проект вашего дома, где будут учтены все ваши пожелания (количество комнат, планировка, техника и мебель, цвета, дизайн и прочее) плюс, указаны технические характеристики всех элементов и используемые материалы. Заказать основной проект можно в том же архитектурном бюро, что и предварительный. На его составление уйдет около месяца.

Строительство.

Следующий шаг — поиск подрядчика, который составит смету по вашему проекту. Как правило,  обращаются к 2-3 лицензированным компаниям и выбирают приемлемый вариант по цене, качеству и срокам строительства.

Мы рекомендуем обратить внимание на уже построенные объекты рассматриваемых кандидатов и даже  встретиться с владельцами этих домов для получения отзывов о работе той или иной строительной компании.

Смета на строительство дома зависит напрямую от этажности и площади, качества материалов и отделки, сложности строительства и нестандартных технических решений, характеристик и правового статуса земельного участка, а также от политики строительной компании.
Общая стоимость строительства колеблется в районе 1100-1700 евро за м², что включает плату за лицензии, проектные работы, налоги, оплату труда строителей и другие сопутствующие расходы.

 

При поиске и заключении договора с компанией  - подрядчиком, учитывайте важный момент, что вы перекладываете на нее ответственность за все этапы строительства. Специалисты компании начинают с изучения участка, готовят проект и составляют смету.

Стоимость услуг застройщика увеличивает общую смету на 10-25%, в среднем — около 15%.. За эти деньги вы получаете команду опытных специалистов, которая будет отвечать за все аспекты работ: получение разрешения, проектирование, земляные работы, подведение коммуникаций, строительство несущих конструкций, весь объем внешних и внутренних отделочных работ, электромонтаж и сантехника.

Последний и самый  важный этап  - окончание строительства

Когда уже появился «свет в конце туннеля»  и вы довольны тем, как построили ваш дом, для завершения строительства вам понадобится :

1.Получить сертификат об окончании строительных работ, который выдает  архитектор-техник (Certificado de final de obra).

2.Получить  лицензию на первое заселение (Licencia де Primera occupacion) в соответствующем местном департаменте с уплатой необходимого сбора (около €250) и документ о Соответствие жилья установленным нормам (Cédula de habitabilidad).

3.Нотариально оформить  в собственность ваш новый дом  и оплатить  налоги: НДС (10%), гербовый сбор (0,5%) + гонорар нотариуса (около 1%) и сбор за регистрацию права собственности (0,5 – 2%).

4.Заключить  контракты на свет, воду, газ и пр. – около €200 за каждый

В заключении мы расскажем о сносе старого дома  

Снос дома — это ответственная работа для профессионалов, поэтому нужно учитывать не только стоимость работ, но и знать требования действующего испанского законодательства во избежание крупных штрафов.

Во всем, что касается демонтажа, строительства или ремонта, эталонным документом служит Технический строительный кодекс (Código Técnico de la Edificación, CTE). Этот документ включает основные требования, гарантирующие безопасность и пригодность для проживания строящегося жилья.
Первое, что вам необходимо – это  составленный проект сноса здания, на основании которого муниципальный совет дает разрешение. Составлять такие документы могут только компетентные технические специалисты, то есть архитектор, инженер или технический инженер. Он же займется контролем выполнения проекта.

Подготовка технического проекта обходится инвестору от 6 до 15% сметной стоимости.

Проект сноса содержит изыскания на предмет здоровья и безопасности людей, управления отходами, обеспечения работы окружающих коммуникаций и так далее. После одобрения проекта необходимо получить разрешение в ратуше с уплатой соответствующего сбора, который составит от 3 до 6% от сметной стоимости.

 

Стоимость сноса старого дома зависит от таких факторов, как размер и этажность, способы демонтажа и необходимость привлечения сложной техники. Принимая во внимание эти факторы, приблизительная цена услуги будет варьировать в диапазоне от 60 до 120 евро за квадратный метр.
Таким образом, снос дома площадью 120 м² обойдется примерно 7000-15000 евро. Но опять же нельзя забывать, каждый объект индивидуален по своему местоположению и состоянию, что существенно влияет на ценообразование проводимых работ.

Строительство  нового дома всегда вызывает сомнения, главное из которых это цена, тем более, что при ведении строительных работ в незнакомой стране вас  ожидает большое количество рисков.  Поэтому мы рекомендуем не игнорировать  пробелы в знаниях и не идти на явные нарушения, которые повлекут за собой финансовые расходы.

Поручите строительство вашего нового дома в Испании  команде профессионалов для консультирования, всесторонней поддержки и качественного выполнения строительных работ по приятным  ценам..